Stopa referencyjna NBP jako baza oprocentowania hipotek wraca do gry – symulacje pokazują wyższe raty
Powraca dyskusyjna koncepcja, aby banki mogły ustalać oprocentowanie kredytów hipotecznych bezpośrednio w oparciu o stopę referencyjną NBP. Jak wynika z ustaleń money.pl, odpowiedni zapis mógłby zostać dopisany do już procedowanego projektu ustawy. Przeliczenia wykonane dla kredytobiorcy wskazują, że w obu wariantach symulacji prowadziłoby to do wyższych rat. W tle pozostaje trwająca reforma WIBOR: rząd Donalda Tuska kontynuuje zmiany rozpoczęte jeszcze za rządów Mateusza Morawieckiego.
Reforma WIBOR miała przynieść odczuwalną ulgę kredytobiorcom, jednak rośnie liczba sygnałów, że koszty kolejnych etapów działań mogą w praktyce obciążyć właśnie ich. Najpierw okazało się, że samo odejście od WIBOR nie przekłada się automatycznie na tańsze kredyty. Później harmonogram całego procesu przesunięto z końca 2027 r. aż na 2036 r. Kolejnym elementem była propozycja szerokiej akcji aneksowania ponad 3 mln umów. Obecnie do tego katalogu rozwiązań dochodzi następny pomysł: dopuszczenie kredytów hipotecznych oprocentowanych według stopy referencyjnej Narodowego Banku Polskiego powiększonej o marżę banku.
Sama idea nie jest świeża. Prezes Związku Banków Polskich Tadeusz Białek mówił publicznie w lutym, że branża sygnalizowała ją już dwa lata wcześniej. Wskazywał jednocześnie, że stopa referencyjna NBP nie spełnia definicji wskaźnika referencyjnego w rozumieniu unijnego rozporządzenia BMR, a to oznacza, iż użycie jej w hipotekach wymagałoby zmian ustawowych.
Z nieoficjalnych informacji wynika, że zwolennicy tego rozwiązania nie rezygnują. Odpowiedni przepis miałby trafić do projektu ustawy o rozwoju rynku finansowego i zwiększeniu jego stabilności, który znajduje się na etapie opiniowania. Publicznie zaprezentowane założenia tej regulacji już zakładają modyfikacje związane z reformą wskaźników, w tym zastąpienie WIBOR nową stawką poprzez aneksy do umów. W przedstawionych materiałach nie wskazano jednak wprost, aby stopa referencyjna NBP miała zostać dopuszczona jako odrębna podstawa oprocentowania. Rząd zapowiada przyjęcie projektu w trzecim kwartale 2026 r.
Na to, że stopa NBP od dawna była rozpatrywana w ramach reformy, ma wskazywać oficjalna rekomendacja Narodowej Grupy Roboczej. To ciało złożone z przedstawicieli rynku finansowego oraz instytucji publicznych odpowiada za przygotowanie i wdrożenie całej operacji. W rekomendacji zapisano, że instytucje finansowe mogą wykorzystywać nie tylko PolSTR, ale również inne stawki i stopy, „w tym w szczególności stopę referencyjną Narodowego Banku Polskiego” – o ile nie jest to sprzeczne z prawem. I właśnie ten warunek stanowi dziś barierę.
Zgodnie z ustawą o kredycie hipotecznym, gdy strony nie umówiły się na stałą stopę, oprocentowanie definiuje się jako suma wskaźnika referencyjnego oraz marży określonej w umowie. W konsekwencji, aby bank mógł zaproponować kredyt oparty bezpośrednio na stopie NBP, konieczna byłaby zmiana przepisów. Na pierwszy rzut oka różnica mogłaby wyglądać na kosmetyczną: zamiast PolSTR powiększonego o marżę pojawiałaby się stopa NBP powiększona o marżę. Zasadnicze rozbieżności ujawniają się jednak po podstawieniu wartości liczbowych.
Na potrzeby porównania przeprowadzono symulację dla pięciu modelowych kredytobiorców. Każdy z nich w sierpniu 2021 r. zaciągnął identyczne zobowiązanie: 500 tys. zł na 25 lat, spłacane w 300 równych ratach. Jedyną różnicą był sposób wyznaczania oprocentowania: w pierwszym wariancie WIBOR 12M, w drugim WIBOR 6M, w trzecim WIBOR 3M, w czwartym PolSTR 1M, a w piątym stopa referencyjna NBP. Zestawiono pierwsze 59 rat – od sierpnia 2021 r. do czerwca 2026 r. – czyli okres obejmujący pełen cykl szoku stóp procentowych: od niemal zerowych poziomów, przez dynamiczne podwyżki, po późniejsze obniżki.
Wybór sierpnia 2021 r. uzasadniono tym, że był to moment tuż przed rozpoczęciem podnoszenia kosztu pieniądza z rekordowo niskiego poziomu. Jednocześnie WIBOR już wtedy zawierał w sobie oczekiwania co do przyszłych decyzji NBP, a mimo to – w przeprowadzonej symulacji – wypadł taniej niż nowy wskaźnik. Podano również, że PolSTR jest opracowywany od czerwca 2025 r., ale dostępne są jego dane historyczne sięgające 2021 r., co umożliwiło zestawienie obu rozwiązań w tym samym horyzoncie.
W wariancie, w którym rata była regulowana 24. dnia miesiąca, suma wpłat za 59 rat wyniosła (wskazano podstawę oprocentowania i łączną kwotę): WIBOR 12M – 206,2 tys. zł, WIBOR 6M – 210,8 tys. zł, WIBOR 3M – 211,1 tys. zł, PolSTR 1M – 212,4 tys. zł, stopa referencyjna NBP – 218 tys. zł.
W rezultacie, w przedstawionych wyliczeniach najwyższa łączna kwota rat wystąpiła przy wariancie opartym na stopie referencyjnej NBP, a pozostałe wskaźniki dawały niższe sumy wpłat w analizowanym okresie. Z punktu widzenia prac legislacyjnych temat może wrócić w ramach projektu ustawy planowanego do przyjęcia w trzecim kwartale 2026 r. Podsumowując: choć rozważane rozwiązanie sprowadza się formalnie do zmiany bazy oprocentowania, symulacje pokazują, że dla kredytobiorcy oznaczałoby to wyższy koszt obsługi kredytu w badanym przedziale czasu.